Владельцев квартир все-таки заставят объединяться - если они этого не сделали раньше. Закон №417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» вступивший в силу 1 июля 2015 года, дал владельцам жилья ровно год на то, чтобы объединиться и решить, кто будет распоряжаться имуществом. Это означает, что уже летом 2016 года ЖЭКи вымрут как класс, а жильцы, наконец, получат право на качественные коммунальные услуги.
Выбор у собственников будет небольшой: создать ОСМД, либо довериться специальной управляющей компании, которая примет дом на свой баланс и будет его обслуживать.
Но это в идеале. На практике же возникает немало вопросов как к обязанностям и ответственности управляющих, так и к тому, каково будет качество услуг по поддержке «товарного» вида дома и придомовой территории. Да и поиск профессионального управляющего - не самая простая задача.
«Мы несколько раз передавали на аутсорсинг часть наших домовых забот. Например, содержание коммуникаций, стрижку газонов, мелкий ремонт в помещениях. Откровенно говоря, те подрядчики, которых мы искали и нанимали сами, справлялись со своими задачами лучше», - делится опытом председатель ОСМД «Господар» Виталий Крут.
В свободное плаванье
Создавать кондоминиум или выбрать управляющего - добрая воля жильцов. Главное понимать, какова между ними разница. Если при организации ОСМД де-факто ответственность за состояние своего имущества несут владельцы недвижимости вместе с правлением кондоминиума, то привлекая к управлению отдельную организацию, спрашивать за текущие трубы или осыпающийся фасад придется с нее. Вплоть до того, что судиться в конфликтных ситуациях. Достаточно важен при распоряжении домовым имуществом вопрос цены предоставляемых услуг. Ведь члены кондоминиума заинтересованы в том, чтобы платить меньше, но получать за это лучший и качественный сервис (вопиющие случаи, когда ОСМД карманное, созданное застройщиком для «стрижки» жильцов, во внимание не берем). В то же время, управляющая компания, как любой подрядчик «со стороны», может грешить низким качеством, которое совершенно неадекватно тому прайсу, который выставляет управляющий.
«Поэтому ОСМД в свою очередь, тоже имеет право нанять управляющего и передать ему все или часть своих функций», - говорит Наталия Манойленко, управляющий партнер юридической фирмы «Аккорд», депутат Киевсовета. Оптимальным вариантом для жильцов может оказаться схема, при которой за кондоминиумом оставят самое важное (например, сдачу в аренду нежилых помещений или оформление субсидий по коммунальным платежам), а второстепенное (уборку территории, покраску заборов) отдадут управляющему. «Ведь одному нужно, чтобы как можно меньше платить, а другому красоту и уют подавай. В этом же случае все будут довольны», - говорит Виталий Журавель, член харьковской ассоциации ОСМД «Квартал».
Сами или с ними?
Процесс учреждения ОСМД за последние годы не претерпел существенных изменений. Для начала достаточно инициативы трех владельцев квартир. Они принимают решение о проведении собрания и за 10 дней уведомляют жильцов - в личном порядке, развешивают объявления на лестничных клетках и у парадного, размещают информацию на форуме, если таковой имеется. Одновременно с оповещением инициаторы готовят необходимую документацию (проект устава, повестку дня, кандидатов в правление и ревизионную комиссию), за которую будут голосовать жильцы. Создание кондоминиума должны поддержать хотя бы 50% собственников + 1 голос. В этом случае можно отправляться в Государственную регистрационную службу и становиться на учет. Выбирать управляющего тоже необходимо коллективно. Даже если ОСМД в доме нет, группа инициативных жильцов все равно вправе провести собрание, на котором принять решение о передаче дома на баланс управителю, и определиться с тендером по его отбору. Такую возможность предоставляет закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
На собрании утверждается перечень критериев, по которому будет осуществляться конкурс. Например, срок работы компании в коммунальной сфере, перечень предоставляемых услуг, наличие материально-технической базы для обслуживания дома, мастеров определенной квалификации, ценовая политика. Когда критерии утверждены, назначается дата проведения тендера, либо владельцы квартир голосованием попросту из списка потенциальных управляющих выбирают того, который на их усмотрение наиболее соответствует выставленным требованиям. Финальный этап - заключение договора между жильцами или ОСМД и управляющей компанией. Но перед этим необходимо, чтобы был подписан протокол о положительном решении собрания собственников. Его копия передается в горисполком (горадминистрацию), который в свою очередь снимает дом с баланса.
Заметим, что управителем может быть не только юридическое лицо, но и физлицо-предприниматель. Каких- либо жестких ограничений нет. СПД, равно как и компания, может нанимать субподрядчиков, которые будут выполнять работы и предоставлять услуги. Кроме того, предприниматель иногда берет часть обязательств персонально на себя. Например, если он квалифицированный сантехник, электрик или бухгалтер.
Если же жильцы окажутся неорганизованными и до 1 июля 2016 года не смогут решить, к кому идти, за них решение примут местные власти.
Они сами проведут тендер на основе постановления Кабинета Министров «Об утверждении конкурса по предоставлению жилищно-коммунальных услуг» и, по сути, навяжут своего управляющего. «Такой конкурс вряд ли будет прозрачным, и его последствия вполне предсказуемы. Победитель предоставит «наилучшие» тарифы для жильцов, а последние на целый год попадут в кабалу», - предупреждает Александр Береговой, руководитель одного из столичных ОСМД.
Продумать до мелочей
Договор с управителем подписывается сроком на 1 год, хотя и может быть расторгнут досрочно. Этот документ очерчивает взаимоотношения сторон. На управляющего возлагаются обязательства по предоставлению эксплуатационных и других услуг.
Некоторые управляющие компании, например, готовы взять на себя функции по «выбиванию» льгот и субсидий из государственных структур, и даже вызов паспортиста на дом. Также в договоре указывается стоимость предоставляемых услуг (дворника, сантехника, по вывозу мусора, ведению бухгалтерии и т.д.), либо делается отсылка на приложение, где этот прайс указан. Отдельно прописываются условия содержания общего имущества, сфера ответственности за счетчики, трубы, электропроводку, а также прочие коммуникации и площади в доме.
Необходимо указать права сторон и ответственность за нарушения обязательств. Например, за некачественную уборку, за несвоевременный ремонт, за невывоз мусора. Санкции могут быть самыми разнообразными, вплоть до расторжения договора и поиска нового управляющего.
Важно учесть, что оплата основных коммунальных услуг - за газ, водоотведение и водоснабжение, электроэнергию, отопление - будет производиться на счета их поставщиков-монополистов. В «Киевэнерго» например, сообщили, что счетчики независимо от того, кто управляет балансом дома, проверяют представители этой организации. Потому в случае каких-либо недомолвок и несогласий обращаться нужно именно к поставщику услуг. Правда, для этого необходимы прямые договора с местными «энерго» и водоканалами. Об их оформлении, кстати, тоже может позаботиться управляющая компания.
Оплата же за сторонние сервисы будет уходить на счет управителя. И к их калькуляции нужно подойти особенно тщательно, поскольку историй, когда жильцов «трясли» на деньги, множество. Например, киевский ЖСК «Квазар-5» в свое время опустошил кошельки жильцов на 97 тыс. грн., установив драконовские тарифы, из-за чего его руководство попало под следствие. По этой же причине не нужно отдавать выбор управляющей компании на откуп местным властям или председателю ОСМД, который тоже может действовать в своих личных интересах.
До того, как передать дом на баланс управляющему, жильцам скорее всего придется вкладывать свои деньги в ремонт изношенных теплосетей, замену дырявых окон и утепление здания. И хотя управляющая компания примет дом в плачевном состоянии, и даже приведет его в нормальный вид, сумма, потраченная на ремонт, неизбежно ляжет на плечи жильцов. Управляющий попросту «зашьет» эти затраты в стоимость своих услуг и растянет погашение долга на 1-5 лет.
Мы ищем таланты!
Опыт и квалификация управляющего - отнюдь не праздный вопрос. Это должен быть специалист в вопросах экономики, ЖКХ и строительства, а также собственности, и в арсенале которого есть несколько лет работы в профильной области. Но отыскать такого «гуру» непросто. Разве что по рекомендациям и профильным ресурсам, которые подымают жилищные проблемы (некоторые из них - https://osbb.ck.ua, http://osmd.info, http://www.osbb-online.com.ua). Растет популярность групп по интересам в социальных сетях (на Facebook, к примеру), где участники обсуждают вопросы создания ОСМД, управления имуществом, делятся опытом и контактами управдомов. При передаче дома на баланс управляющей компании нужно также обращать внимание на ее историю и опыт на рынке коммунальных услуг. Желательно, чтобы о работе такой структуры были правдивые отзывы.
У компании должен быть штат сотрудников - дворников, сантехников, маляров и прочих рабочих, которые вместе смогут целиком и полностью взять на себя функции аналогичных исполнителей из ЖЭКа. Очень хорошо, когда компания обладает хотя бы минимальным арсеналом инструментария и техники. Собственное, не арендованное, оборудование сразу же отразится на цене услуг для жильцов, в лучшую сторону.
Наибольшее количество управляющих компаний, конечно же, в столице. Стандартный перечень услуг киевских компаний - субподряд по обслуживанию домовых электросетей и прочих коммуникаций, инжиниринговые услуги, содержание придомовой территории, оказание диспетчерской поддержки, охрана территории и даже уборка территорий. А вот в миллионниках и городах поменьше ситуация с управляющими компаниями куда хуже. Там их все еще единицы. Так что впереди скандалы и поиск качественных управляющих.
