Украинцы не смогут без посредника сдать или продать недвижимость: что готовят депутаты

Продать или сдать квартиру или дом станет сложнее. В Раде хотят, чтобы все операции с любой недвижимостью проходили через посредников – брокеров или риелторов. Об этом говорится в законопроекте №3618. Если проект примут, то даже самостоятельно разместить объявление о сдаче квартиры станет незаконным. Чтобы было по закону – придется оформить паспорт квартиры, внести его в специальную базу и получить уникальный номер. Только тогда можно подать объявление с указанием номера паспорта квартиры в базе.

Украинцы не смогут сами распоряжаться недвижимостью

Рынок недвижимости в тени и его надо выводить на свет, считают авторы законопроекта "О риелторской деятельности". Поэтому депутаты предлагают создать организацию, через которую будут проходить все операции с недвижимостью: Национальную федерацию специалистов в сфере риелторской деятельности. Это негосударственная организация и она пока еще не создана.

Депутаты хотят, чтобы дома, квартиры и земля перед продажей или арендой получали паспорт. Этот паспорт будет регистрироваться в Единой информационной базе. А вносить в него хотят почти 30 характеристик: от личных данных владельца до упоминания объекта в СМИ или просто объявлениях на онлайн-площадках.

Без номера паспорта недвижимость нельзя будет ни продать, ни сдать в аренду, ни просто передать. Даже в объявлении о продаже или просто сдаче жилья надо будет указывать номер паспорта объекта.

Все сводится к тому, что собственнику недвижимости нужно будет обращаться к брокеру, чтобы тот внес объект в базу. Помимо него, вносить информацию в базу смогут "другие уполномоченные лица", говорится в проекте. Самостоятельно украинцы смогут только просматривать базу объектов, которая будет общедоступной в интернете. Согласно проекту, даже нотариус не сможет оформить документы без номера паспорта. А любая сделка в обход базы будет считаться недействительной.

Вряд ли внесение данных в эту базу будет бесплатной услугой. А владеть этой базой будет уже упомянутая негосударственная федерация.

Помимо этой базы организация будет собственником еще и реестра риелторов. По факту, федерация будет определять, кому выдавать разрешение на работу риелтора, а кому – нет. А если у риелтора нет свидетельства брокера или сертификата риелтора, то его оштрафуют на 8500-17 000 грн. За повторное нарушение – штраф 17 000-34 000 грн с конфискацией полученного дохода.

На сегодня, по разным оценкам, через риелторов проходит 25-30% операций на рынке недвижимости. Часто в услугах риелтора нет потребности. Например, при продаже или аренде земельного участка. Проект обяжет обращаться к специалисту федерации, чтобы получить номер паспорта объекта.

Возможно, проект в какой-то мере выведет рынок недвижимости из тени, но приведет к потерям для собственников недвижимости, покупателей и арендаторов, считает Александр Хмелевский, кандидат экономических наук.

"Обязательное участие риелторов будет означать, что при составлении договора купли-продажи людям придется платить комиссию, обычно около 5%. Это несколько тысяч долларов. Придется платить комиссию риелтору и при подписании договора аренды. Для риелторов такой закон может быть выгоден. Спрос на их услуги вырастет. Сертификация и экзаменация не составят серьезных проблем. Как показывает опыт сертификации других видов деятельности, экзамены несложные и их может пройти человек, знакомый с основами законодательства в своей сфере. Однако за обязательное обучение и экзамены придется заплатить", – говорит Александр Хмелевский.

Почему риелторы против этого проекта

Этот законопроект не про риелторов, говорит Эдуард Бразас, председатель Комитета информационных технологий, сервисов и аналитики Ассоциации специалистов недвижимости Украины.

"Этот законопроект о схеме на рынке недвижимости, о том, как с каждого гражданина, который пытается провести те или иные операции с недвижимостью, получить деньги в частную структуру", – уверен эксперт.

Но эту схему хотят сделать руками риелторов, потому что проект закона обяжет всех риелторов стать членами Национальной федерации риелторов.

"Эту федерацию наделяют всевозможными правами: судить, делать заключения, наказывать, выгонять из профессии. То есть все в руках одной структуры и участия государства в этом не предвидено. Но самое интересное – это единственная информационная база, в которую обязательно надо вносить недвижимость, если появилось намерение что-то с ней сделать: сдать в аренду, продать или подарить, наследовать и так далее. При любой операции с недвижимостью гражданин должен обратиться к уполномоченному лицу, чтобы создать паспорт объекта", – отмечает Бразас.

Один из авторов законопроекта – Дмитрий Наталуха – утверждает, что собственники жилья смогут сами вносить данные в базу. Однако в самом законе этого не сказано. В проекте упоминаются только брокер и уполномоченное лицо. База свободная только для просмотра информации.

"Самое главное – создается монополия. Появляется место, куда каждый гражданин должен прийти и заплатить деньги. При этом никакой пользы база не создает. Потому что есть Реестр имущественных прав, есть Гражданский кодекс, который прописывает, как должны проходить сделки с недвижимостью. Уже все прописано. К этой работающей системе хотят приделать пятое колесо, которое не нужно, но за него надо платить. Вот вся суть закона", – отмечает Бразас.

В ряде отраслей риелторы не нужны вообще. Например, в сделках с землей риелторы практически не участвуют. Также в небольших городах и селах нет риелторов – там слишком малые деньги, нет бизнеса и не с чем работать. Риелторы – это бизнес, который существует в областных центрах и курортных городах.

"Если нас искусственно сделать участниками любой сделки, то риелторы станут лицом и рукой коррупционной схемы для каждого гражданина. Нам это не нужно. Риелторская услуга – это такая же услуга, как и любая друга. Она не может быть навязана, если она не нужна – гражданин может за ней не обращаться", – считает Бразас.

Закон вряд ли будет работать, уверены риелторы. В законодательстве уже прописано, что нельзя сдавать квартиру без договора аренды, но люди все равно это делают. Еще один запрет этого не изменит. Также и с работой риелтора – он должен быть зарегистрированным как предприниматель и субъект первичного финмониторинга, подавать отчеты по подписанным договорам аренды в Налоговую.

"Мало в каких странах есть специальное регулирование риелторской деятельности. С таким успехом можно сделать отдельный закон про сантехников или парикмахеров. В проекте откровенно нарушаются Конституция и другие нормы законов. Если смотреть на другие страны, то они движутся к упрощению ведения бизнеса. Если вам не нужна услуга, то вы ею можете не пользоваться. За счет конкуренции за клиентов повышается качество услуги риелтора, потому что он мотивирован заинтересовать заказчика" – отмечает Артур Пилипчук, гендиректор компании VALION real estate group.

Как этот законопроект нарушает Конституцию

Нотариальная палата Украины провела правовую экспертизу проекта закона. Его положения могут привести к рейдерству в общегосударственных масштабах, приходят к выводу в Нотариальной палате.

Проект делает обязательным участие риелторов в операциях с недвижимостью. Это нарушает Конституцию и Гражданский кодекс Украины, поскольку ограничивает право собственности человека и ухудшает его положение.

"Законопроект не содержит исключений для операций с пожизненным содержанием, мены, ипотеки, аренды паевой земли, для индивидуальных продаж, для мелких договоров и т.п., то есть требование обязательного привлечения риелтора касается даже тех операций, суть которых не требует привлечения дополнительных посредников. Таким образом, даже члены семьи не смогут без привлечения риелтора осуществить обмен между собой принадлежащей им недвижимости", – отмечают в Нотариальной палате Украины.

А создание негосударственного Единого информационного реестра с полной информацией о недвижимости открывает поле для мошенничества, отмечают в организации. Тем более что в проекте закона никак не прописана роль государства в регулировании сферы.

"На сегодня существует достаточно специализированных реестров (Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, Государственный земельный кадастр и т.д.), содержащие информацию о недвижимом имуществе, поэтому дублировать ее не только не нужно, но и крайне опасно!" – заявляют в Нотариальной палате Украины.