100 дней до жизни без жэков: чего ждать

Людям предлагают создать ОСМД, иначе управдома назначат "сверху"

Уже 1 июля в силу вступит Закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", который в народе прозвали законом об отмене "жэков­-потрошителей". До "дня Ч" осталось всего 100 дней, но, по мнению экспертов, реорганизацию придется отложить минимум до 2017 года, ведь ни власть, ни общество к революции пока не готовы.

ЧТО БУДЕТ. Суть закона проста: жэкам предлагается участие на рынке услуг наравне с другими управляющими компаниями, а жителям многоэтажек для содержания дома (обеспечение водой, светом и теплом, текущий и капитальный ремонт, вывоз мусора и т. д.) предлагают три пути: создать объединение совладельцев многоквартирных домов; выбрать на собрании жильцов дома управляющую компанию — аналог жэка, который можно будет контролировать; ждать, пока местный орган власти назначит управдома. В двух последних случаях это может быть юрлицо или физлицо, за определенную плату выполняющее работу жэка, либо бывший жэк, победивший на тендере, организованном местными властями.

ЗА И ПРОТИВ. По словам замдиректора департамента систем жизнеобеспечения и жилполитики Минрегиона Виктора Токаренко, главной проблемой станут хрущевки (они составляют почти 20% жилфонда страны, или 20 тыс. домов): им уже по 50—60 лет, и они требуют капремонта, на который у местных властей нет денег. А по закону, прежде чем передавать дом управляющей компании либо ОСМД, этот капитальный ремонт нужно провести. К тому же управляющая компания не возьмет в управление дом без документации, а часто она неполная либо устарела. Проживают в хрущевках в основном пенсионеры, либо жилье сдается хозяевами в аренду. Поэтому организовать в таких домах ОСМД нереально, а без ОСМД банк не даст кредит на ремонт. И тогда единственный путь — управляющие компании.

Токаренко говорит, что такими компаниями могут стать и бывшие жэки, но условия их работы после 1 июля будут другими. Так, плата за управление домом разделится на две неравные части: большая — комуслуги и др. обслуживание, и меньшая — плата управителю. А комуслуги поделят на обязательные (тепло, вода, свет, отопление, вывоз мусора) и добровольные — уборка территории, подъездов и т. д. От этого будет зависеть плата с каждого жильца. Но для утверждения перечня услуг все равно нужно собрание жителей.

По мнению экс-министра ЖКХ Алексея Кучеренко, замена жэков на "управителей" ничего не даст: "Властям выгодно переложить содержание жилфонда на плечи ОСМД или кого-то еще. Но сначала нужно заменить изношенные тепловые сети, утеплить дома, установить стеклопакеты. Иначе люди будут платить больше — и за "коммуналку", и за "услуги про управлению". Надо перенести внедрение закона на 2017 год".

МЕШАЮТ ЛЬГОТНИКИ. Серьезная проблема для управкомпаний — льготники, уверен ст. консультант по вопросам соцзащиты населения Института местного развития Антон Левицкий: "Государство постоянно задерживает оплату поставщикам комуслуг за льготников. Но для частных структур — ОСМД, управкомпаний, в отличие от жэков, это чревато отключениями света, тепла и т. д. Либо им придется каким-то образом выбивать из казны эти деньги".

Польский опыт: дворники по найму

В Украине хотят внедрить опыт Польши. Там жэков нет: есть либо крупные ОСМД в больших домах, напрямую работающие с поставщиками услуг (тепло, вода и т. д.), либо управляющие компании. Последние заключают договора с отдельными домами и небольшими ОСМД и организовывают для них эксплуатацию домов, в том числе находят подрядчиков для ремонта. Дворников, уборщиков они нанимают на аутсорсинг (договор о выполнении работы). Если убирают плохо — договор расторгают. Жильцам такая схема получается дешевле, ведь 1—2 человека в управляющей компании обслуживают десятки домов, и не надо платить зарплату управляющему в каждом доме. Также в домах есть домовые комитеты на общественных началах.

 

И что случится с теми, кто не объединится до 1 июля

Уж сколько раз твердили миру, что пора выходить из-под отеческой опеки жэков и создавать объединения сособственников многоквартирных домов (ОСМД), но поголовного пробуждения чувства ответственности за свое благополучие в народных массах так и не появилось. А ведь у объединения есть много плюсов, которые просто невозможно игнорировать. Зачем нужно объединяться сособственникам многоквартирного дома и как это сделать, нам рассказали юрист "Института местного развития" Дмитрий Левицкий, ведущий юрист МАК "УкрЮрЦентр" Кирилл Бобровный, специалист в области права Александр Бойков, председатель ОСМД Евгений Яровой, председатель ассоциации ОСМД Валерий Никитченко и работающий с ОСМД управитель Алексей Ковальчук.

ВРЕМЯ ВЫБОРА, ИЛИ ЧЕТЫРЕ ДОРОГИ

Уже этим летом, 1 июля, истекает годовой срок, который Законом "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" был дан на раздумья жильцам тех домов, где еще не созданы ОСМД. До этой даты они должны определиться с формой управления своим домом. Как сказано в ст. 9 Закона, управление многоквартирным домом осуществляется его собственниками: по их решению все или часть функций по управлению домом могут передаваться управителю — объединению сособственников многоквартирного дома (ассоциации объединений). Таким образом, фактически законпредусматривает три формы управления.

НЕПОСРЕДСТВЕННО. Во-первых, управление может осуществляться непосредственно самими собственниками: когда нужно что-то сделать — собрались и договорились. "Но это годится для небольших домиков в несколько квартир, — говорит Дмитрий Левицкий. — Когда людей немного, они сами решают свои вопросы. Ничего здесь нового, у нас много домов десятилетиями живут в таком режиме самоуправления. Сейчас это просто узаконивается".

УПРАВИТЕЛЬ. Во-вторых, жильцы могут "отдаться" выбранному ими управителю со стороны. Это может быть юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель. Управитель выполняет функции, которые ему предписаны договором. Практически это то, что обычно сейчас делает ЖЭК — содержание дома и придомовой территории. Но можно "навесить" на него и еще какие-то дополнительные функции по договоренности.

ОСМД. В-третьих, жильцы могут пойти по пути создания героя нашего нынешнего рассказа — объединения сособственников многоквартирного дома. То есть возникнет полностью подконтрольное владельцам квартир юридическое лицо с обычными для предприятий реквизитами, с общим собранием, правлением и ревизионной комиссией.

ЛЕНИВЕЦ. Кроме трех путей, по которым можно идти, есть, конечно, и четвертый — ничего не решать и никуда не двигаться, а просто сидеть и пассивно ждать, когда местный орган самоуправления на конкурсной основе назначит им управителя. Не хотите сами определять свою судьбу — за вас это сделают другие. Но тогда и не жалуйтесь.

Выбор. Между полным самоуправлением и зависимостью от назначенной управляющей компании.

ОСМД: БУКВЫ ЗАКОНА

Согласно Закону Украины "Об объединениях сособственников многоквартирного дома", ОСМД — это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия и использования их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. Его создают, чтобы обеспечить защиту прав сособственников и выполнение их обязанностей, надлежащее содержание и использование общего имущества, обеспечение своевременного поступления средств для оплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно объединение. Но собственники квартир и нежилых помещений в двух или более домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, могут создать одно объединение.

ПРАВА. ОСМД имеет свою печать и прочие реквизиты юрлица, а также расчетные счета в банковских учреждениях. Оно может работать, как любое другое предприятие, но при этом является неприбыльной организацией, поэтому не может получать прибыль для ее распределения между сособственниками. Объединение отвечает по своим обязательствам деньгами и имуществом, от своего имени приобретает имущественные и неимущественные права и обязанности и может выступать истцом или ответчиком в суде.

УПРАВЛЕНИЕ. Высшим органом управления объединения является общее собрание собственников (собирается не реже одного раза в год). Его решение (обязательно должно быть обнародовано), принятое в соответствии с уставом, является обязательным для всех участников. Только общим собранием избираются члены правления и может быть утвержден устав объединения или внесены в него изменения. К исключительной компетенции общего собрания относят также: вопросы использования общего имущества, утверждение сметы, баланса и годового отчета, предварительное утверждение условий договоров на сумму, превышающую указанную в уставе, определение порядка уплаты и размеров взносов, принятие решений о реконструкции и ремонте, определение размера поощрения главы и членов правления, выбор и отзыв управителя, утверждение и изменение условий договора с ним, принятие решений об основании других юридических лиц.

ЧЕГО РАДИ, ИЛИ ОЧЕВИДНЫЕ ВЫГОДЫ

В чем ключевая разница между обычным "разрозненным" домом, обслуживаемым типичным жэком, и тем, в котором действует объединение? "Основное преимущество ОСМД — это контроль над финансами. Точнее, даже полный замкнутый цикл контроля за деньгами: на этапе планирования, перед тратами и после трат, — поясняет Дмитрий Левицкий. — Заканчивается он тем, что в конце года ревизионная комиссия, выбранная вами из жильцов, проверяет выбранное вами же правление. Плюс сособственник в любой момент может потребовать предоставление финансовой отчетности".

ПРОРЫВ. И воистину удивительные вещи могут происходить, когда устраняются возможности "творческого" распоряжения чужими деньгами! "За последний год в рамках нового ОСМД сделано больше, чем за предыдущие 10 лет. И можно наглядно отследить, насколько велико значение добросовестного отношения к управлению", — рассказывает Валерий Никитченко. Были проведены инвентаризация и техническая ревизия состояния дома: все балконы и участки крыши, находившиеся в аварийном состоянии, отремонтированы. Приведены в исправное состояние системы пожаротушения и удаления дыма, лифты, установлена собственная система их диспетчеризации. Детская площадка оборудована дополнительным освещением. Проведено озеленение участка, высажены клены. Сейчас заканчивается монтаж ограждения придомовой территории забором. И как вы думаете, насколько больше стали платить жильцы? Не гадайте — тариф снижен с 3,60 грн до 3,19 грн.

МЕНЕДЖМЕНТ. "Все получилось благодаря качественному менеджменту, — говорит Валерий Никитченко. — Упразднена система откатов. Уменьшены суммы договоров с подрядчиками, улучшено качество. И кроме затратной части, которая уменьшена практически в два раза, создана доходная часть: у дармоедов отобраны служебные квартиры. Выявлен длинный перечень других статей доходов — использование техпомещений и подвалов, места для наружной рекламы, для размещения оборудования провайдеров". Конечно, не у всех получается сократить квартплату. "В нашем доме тариф на 20 коп. выше городского, — рассказывает Алексей Ковальчук. — Но у нас на дом работают два дворника, завхоз, управляющий. И есть фонд денег, которые мы направляем на развитие комплекса".

Преимущество. В объединении вы контролируете финансы.

НЕ ВСЕ ПРОСТО: ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ ФАКТОР

К сожалению, правление ОСМД тоже может быть и некомпетентным, и вороватым — похлеще любого жэковского начальника. Примеров проблемных и даже совсем провальных объединений тоже хватает. "ОСМД не является панацеей, поскольку его работа зависит от многих факторов", — утверждает Евгений Яровой.

Как минимум, для этого необходимы люди, способные взять на себя управление домом. "Именно ответственность председателя за выполнение принятых решений — залог успеха, — говорит Евгений Яровой. — Он должен владеть знаниями из многих областей: права, управления недвижимостью, делопроизводства, менеджмента, бухучета и т. д.". По его словам, таких суперменеджеров найти крайне трудно, особенно если приходится искать только среди жильцов дома.

АССОЦИАЦИИ. Но, возможно, объединением поблизости управляет такой человек, что результаты видны издалека. Тогда вам стоит подумать о создании ассоциации с этим объединением и назначении этого менеджера ее руководителем. "Так удастся достигнуть качественного обслуживания и минимизации тарифов, — рассказывает Валерий Никитченко. — Потому что намного дешевле использовать одного электрика (бухгалтера, юриста) на три дома, чем платить в каждом. Это приводит к уменьшению себестоимости необходимых затрат. Также, благодаря большим объемам, легче торговаться с подрядчиками, получая более выгодные условия".

УПРАВИТЕЛЬ. Еще один путь — подписать договор с управителем. "Как правило, у него много домов в управлении, — говорит Дмитрий Левицкий. — Соответственно, у него есть опыт, знания и более-менее стабильный персонал".

КАК СОЗДАТЬ

Прежде чем в вашем доме появится ОСМД, нужно осуществить несколько шагов.

ИНИЦИАТОРЫ. Для начала необходимо создать инициативную группу из не менее чем троих человек. Им придется: изучить законодательные основания и особенности функционирования ОСМД, провести информационно-разъяснительную работу в рядах сособственников и подготовить проекты документов (устава и протокола учредительного собрания).

РЕЕСТР. Затем нужно составить список всех сособственников — с данными о площадях принадлежащих им квартир. Информацию можно получить из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество, БТИ. "На практике эти данные собрать сложно, — говорит Александр Бойков. — Хотя инициативная группа имеет право обратиться в эти службы за информацией, дело идет туго. Кроме того, в БТИ вы найдете записи только до момента прекращения его деятельности, а в Госреестре — с 1 января 2013 года". Остается еще один путь: опрос сособственников с просьбой предоставить документы 
на свои квартиры.

ОПОВЕЩЕНИЕ. Инициативная группа обязана проинформировать каждого сособственника (либо лично вручить сообщение под подпись, либо заказным письмом) о проведении учредительного собрания не меньше чем за 14 дней до назначенной даты.

СОБРАНИЕ. "Учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах могут быть проведены после госрегистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме", — указывает Кирилл Бобровный. Каждый сособственник (его представитель) в ходе голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения сособственника в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Решение считается принятым, если за него проголосовало больше половины общего количества всех сособственников. Учредительное собрание принимает решение о создании объединения и утверждает его устав. Если после собрания так и не было набрано нужного количества голосов "за" или "против", проводится письменный опрос сособственников, которые не голосовали на учредительном собрании.

РЕГИСТРАЦИЯ. Для регистрации ОСМД уполномоченный учредительным собранием подает госрегистратору такие документы: заявление о госрегистрации юрлица; экземпляр устава; экземпляр оригинала протокола собрания.